在房地产企业融资越来越困难的背景下，售后返租逐渐成为房地产企业关注的对象，售后返租不仅可以在一定程度上解决房地产企业的资金需求，也能从高回报率的角度吸引购房人投资。但是在房地产企业进入破产重整程序时，对于售后返租情况应如何处理呢？本文将带大家了解售后返租以及在房地产企业重整中如何处理售后返租的问题。
一、售后返租的交易模式
售后返租，又称售后回租、售后包租或者带租约销售，建设部2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》第四十五条第二款规定“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”
实践中，开发商在对外销售房屋时，会以高回报、高收益率等来吸引购房人，将商业地产如商场、酒店等划成多个小面积出售给购房人，开发商或者开发商指定的运营管理公司（通常说的商管公司）再承租购房人购买的商业地产，租赁期限一般为三到十年，由开发商或者商管公司整体进行商业运营，开发商或者商管公司向购房人返还一定比例的租金。
房地产企业的售后返租为什么能够吸引开发商、购房人和商户呢？对于开发商而言，售后返租能够吸引更多中小投资者，有利于实现资金快速回笼，从而解决房地产企业资金运营成本过高的问题；对于购房人而言，不仅享有商业地产的权属，而且还能在售后返租模式中获得稳定且较高的投资回报；对于实际经营商户而言，可以享受开发商的租金减免及物业服务优惠政策，同时直接向开发商或者商管公司租赁商业地产，比起向购房人租赁更为便捷，租期和租金相对稳定。
售后返租一般有两种模式：
一是开发商将商业地产卖给购房人，购房人再将商业地产出租给开发商，双方签订商品房买卖合同、房屋租赁合同或者委托经营合同，后续由开发商直接管理商业地产的经营；
二是开发商将商业地产卖给购房人，购房人与商管公司签订租赁合同，商管公司承租并运营购房人所购买的商业地产，开发商不再参与后期的管理。
涉及的主体及法律关系见下图：
二、售后返租合同是否有效，售后返租行为是否违法
《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”由此可见，no166头号玩家官方网站手机版国对未竣工商品房的售后返租行为是明确禁止的，但是对于已经竣工的商品房的售后返租则是允许的。
根据《民法典》第五百零八条、第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《商品房销售管理办法》系建设部发布的部门规章，以售后返租方式销售未竣工商品房不属于违反法律和行政法规的行为，所签署的合同的在法律效力上属于有效合同。但是违反《商品房销售管理办法》第十一条规定，应当按照该办法第四十二条规定，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
综上，售后返租合同有效，但对未竣工的商品房采取的售后返租行为将面临行政处罚。由于售后返租对房地产企业的诱惑极大，加之对不符合要求的售后返租行政处罚力度小，所以导致房地产企业很多时候对于未竣工的商品房仍然使用该种方式回笼资金。
三、房地产企业破产重整程序中对售后返租的处理
基于本文研究的是房地产企业破产重整程序中的售后返租，因此no166头号玩家官方网站手机版专门针对房地产企业作为售后返租合同一方主体的情况进行分析。管理人可能有以下几种处理方式：
（一）购房人未完全支付购房款
《企业破产法》第十八条规定，继续履行合同应当符合的条件是破产申请受理前成立，而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。如果购房人尚未完全支付购买商业地产的款项，房地产企业也未向购房人交房，也没有支付返租租金，或者即使交房但未按期返租金，此时该合同属于继续履行合同范围。根据继续履行合同的要求，管理人应在破产受理之日起两个月内通知购房人继续履行合同，管理人决定继续履行的，购房人应当履行，但是购房人有权要求管理人提供担保，管理人不提供担保视为合同解除。在实践中，购房人要求管理人提供担保的情况不常见，毕竟如果能够重整成功，按照售后返租合同约定向其交房并且返租金，是购房人当初参与售后返租项目的目的所在，因此更多情况是购房人会积极配合管理人的工作，在重整计划执行中继续履行该合同，或者根据重整计划要求进一步完善售后返租合同。
（二）购房人已全额支付购房款
如果购房人已经支付完毕购买商业地产的全部款项，房地产企业未交房的或者已经交房（此处系指房屋权属已变更的情形）未返租金的，此时属于一方当事人履行完毕义务的情形，不属于破产法上的继续履行合同。具体处理方式如下：
● 1.已支付完毕购房款，但未交房的情形。
因房屋尚未交付，购房人享有的仅为债权而非物权。此时，如果房地产企业进入破产程序，购房人有权就售后返租合同未履行产生的违约金向管理人申报债权。鉴于未履行合同的违约金具有惩罚性，因而在债权性质上为普通债权。
在这种情形下，购房人也可以选择解除购房合同。解除合同需要解决以下两个问题：
第一，解除购房合同应返还的购房款是否应当优先？
之前的系列文章中，no166头号玩家官方网站手机版已经了解关于消费者购房人即使解除购房合同，应当返还的款项也享有优先权，那么商业地产的购房人，在解除合同时的购房款是否享有优先权呢？消费者购房优先权是因为满足生活居住需要，而非用于经营，但是商业地产的购房人购买商铺是一种投资行为，不能满足保护生存权的精神要求，因此不能享有优先权。尽管司法实践中，也有对商铺优先权支持的案例，系依据破产法原理，认为该商品房性质虽属商业，具有一定的经营属性，但该商品房的价值及所预期的经营收益承载了对购买人及其家人的生存保障功能，该购房行为仍属普通消费购房范畴。
因此，原则上商业地产购房人解除合同后的款项不具有优先受偿权，但如果功能和收益主要为保障和改善家庭生活的，仍属于消费购房者，则具有优先性。
第二，解除购房合同后款项应在何时退还？
鉴于商业地产的售后返租运营模式的特殊性，进入破产程序前房地产企业一般已经收到购房人支付的购房款，如严格依照《企业破产法》规定的继续履行合同处理，对不属于继续履行合同的合同予以解除，将会导致房地产企业欠付购房人大量的购房款不能退还，使得重整无办法继续进行；此外，已经售出的大量商业地产，一旦解除合同，房地产企业仍然面临巨大的销售压力，不利于企业良性运转。因此，原则上还是需要与商业地产的购房人充分沟通，尽量不要解除合同。
当然在实际操作中，还是允许购房人根据售后返租合同约定，确定购房人有权解除合同，并有权要求房地产企业按照合同约定支付违约金，但是解除合同后的购房本金及违约金应当被认定为为普通债权，并根据房地产企业的整体资金情况进行预判，合理安排在重整计划中。
● 2.已支付完毕购房款且已交房，但未返租金的情形。
该种情况下，购房人已经享有房屋权属，租金是售后返租模式中的房屋租赁合同关系中的内容，购房人可以按照合同约定向房地产企业主张未付租金的违约金，也可以按照合同解除条款解除租赁关系。违约金在法律性质上属于普通债权，在房地产企业破产程序中，将被认定为普通债权。
综上，管理人应根据售后返租合同是否继续履行的情况，安排房地产企业对售后返租情况进行整体梳理与了解。对继续履行的售后返租合同的相关内容，包括返租商业的具体情况、返租协议确定的期限、利率、返租的时间等内容，全面了解房地产企业应该在什么时间开始给购房人返租金，每月返租金多少，返多长时间，一共需要返租金多少；对于不属于继续履行合同的售后返租合同，也要测算出应返还购房款及违约金，这些关乎重整计划中偿债方案的设计。
四、售后返租也可以作为破产重整程序的资金来源渠道之一
房地产企业能否重整成功，核心内容是能否寻找到资金续建未完工程。通过上面分析和介绍，no166头号玩家官方网站手机版了解到售后返租能够作为房地产企业重整前的融资渠道，其当然也可以成为重整程序中的资金来源渠道，但一定要做好规划和安排。企业应对项目建设和运营管理整体把控，了解市场经济走向、商业地产的政策变化和当地监管政策，综合研究项目开发前景，并且对实际经营商户的履约情况进行调查了解，事先做好规划和预判。
五、结语
售后返租是房地产企业广泛采用的运营模式，涉及的购房人人数众多，如果处理不当很容易引起大规模上访、闹访事件，增加社会的不稳定因素。因此，在房地产企业破产重整中，应当根据房地产企业售后返租合同履行的实际情况，结合房地产企业的整体资产和负债规模作出合理安排，妥善解决相关主体之间的矛盾，保障债权人、债务人合法权益的同时，维护社会稳定，达到各主体共赢的目的。
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