房企重整丨购房者权益保障之重点问题解答

近年来，房地产行业政策环境偏紧，在“房住不炒”的总基调下，房地产市场遭遇了“寒冬”。同时受“三道红线”融资政策调控，部分采用“高杠杆”谋求快速发展的房地产企业盈利能力迅速下滑，资金紧张趋势加深，已面临资不抵债、无法清偿到期债务的困境。

在此背景下，知名房企暴雷、中小房企破产的新闻屡见不鲜。那么作为购房者，一旦房地产企业破产了，该如何保障自身权益呢？根据破产实务经验，no166头号玩家官方网站手机版并购团队对购房者主要关注的重点问题作以下解答。

答：一是建议购房者及时关注房地产企业破产公告，在债权申报期限确定后，优先以继续履行为前提向破产管理人申报债权，即主张继续履行房屋买卖合同，要求交付房屋、办理过户登记；二是购房者是否能实现购房之目的则需要具体结合房款支付进度、房屋建设进度、登记情况等进行分析确定，具体破产实务处理方式如下：

在企业破产申请受理前，房屋已经登记至购房者名下的，除非属于个别清偿、以不合理的价格转让等行为，满足《企业破产法》关于管理人行使撤销权的条件，否则该房屋不属于破产财产，破产管理人无权收回房屋。

在此情形下，需要按照法律规定区分商品房消费者和一般买受人。

若经管理人审查，购房者在破产受理前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的，购房者符合商品房消费身份，对房屋具有绝对优先受偿顺位，即在破产程序中享有“超级优先权”。同时在破产实务中，前述商品房消费者身份条件尚需结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定及实际情况进行分析判定，例如商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的；商品房消费者支付的价款接近于百分之五十的，破产管理人亦可酌情确认为符合规定。

在购房人具有商品房消费者身份且该商品房项目已经建成或存在续建可能的，购房者可依据重整计划安排继续履行房屋买卖合同，实现购房目的；但需要注意的是假若企业已无挽救价值或重整失败转为清算，购房人的最终受偿情况需以破产财产变现价值、财产分配方案确定的清偿方式及比例为准。

若经管理人审查，购房者属于商品房消费者之外的一般买受人，在符合下列情形的情况下，其对所购房屋具有物权期待权：

但一般买受人的物权期待权是否具有对抗效力，在破产程序中能否排除他人行使取回权、被用以优先清偿他人债权，尚需要结合案件实际情况具体判断。比如，若购房人曾办理了预告登记，可能对购房人在破产程序中对抗其他债权人、在分配环节实现物权期待权具有重大作用。

在此前提下，购房者的核心义务尚未履行完毕，并不满足商品房消费者的条件，因此管理人可依据《企业破产法》规定决定解除合同。此时，购房者已支付的购房款仅可作为普通债权进行受偿，不具有优先性；但结合目前房地产市场低迷现状，企业为了尽快售出房产、回笼资金，可能在重整计划中设定相关规定，比如购房人在期限内按合同约定支付剩余房款的前提下，房屋买卖合同可继续履行，基于此，购房人可实现购房目的。

综上，购房者在向管理人申报债权后，尚需持续关注债权审查结果，定期与管理人沟通破产程序进展，并适时行使破产相关权利，如查阅债务人相关资料、提出债权异议等，以保障自身权益最大化实现。

答：不能。若在房地产企业破产前解除房屋买卖合同，买卖法律关系将转变为一般债权债务关系，购房者身份随之转变为普通债权人，对合同解除后的退房款返还不享有优先权，无法在破产程序中向管理人主张“超级优先权”。因此，在无法立即拿到退房款的前提下，不建议购房者在房地产企业破产申请受理前主张解除房屋买卖合同，避免债权早早沦为普通债权而失去保障。

答：必须明确的是，“弃房断供”不仅无法解决债务问题，还会给购房者带来个人信用的破产。一般来说，买房普遍采用按揭贷款方式，如果购房者“断供”，贷款银行势必会采取诉讼、司法执行房产等方式实现债权，若通过执行房屋仍无法偿还全部债务，银行将会继续向购房者追偿，查封购房者名下个人财产，届时将会对购房者个人征信造成负面影响。因此，“弃房断供”并非明智之选。

那么购房者应当如何维权呢？一般来说，房地产企业极具挽救价值，基本都是进入重整程序。而在重整程序中，债务人及管理人均会积极引入投资资金或实力雄厚的投资人，以此帮助企业房产项目续建以及后续发展，最大化保障债权人权益。因此，建议购房者尽快向管理人申报债权、主张继续履行原房屋买卖合同，积极参与破产程序。结合房企破产实务处理模式，购房者可按照重整计划规定，或将在房屋建设完成后实现交房，或将通过以房抵债、现金清偿等清偿方式进行受偿；即使房地产企业破产清算，购房者亦可在清算程序中按照破产财产分配方案确定的清偿方式及比例受偿，以此保障自身权益实现。

答：依据《企业破产法》规定，破产管理人对破产受理前成立而双方均未履行完毕的合同有权决定解除或履行。

答：破产管理人对破产受理前成立而双方均未履行完毕的合同决定解除或履行。一般而言，在管理人决定继续履行的情况下，购房者不得拒绝履行，否则将按照合同约定及《民法典》相关规定承担不履行合同的违约责任。

但在房企破产实务中，部分重整计划中会明确规定商品房消费者限期补足购房款，未在期限内补足的，房屋买卖合同将予解除，购房款按照同类债权清偿方式进行受偿。在此前提下，购房者可以解除合同且不用承担违约责任。

答：实务中，部分房地产企业为了解决资金需求或经营需要，可能将已签订拆迁补偿安置协议的房屋对外进行销售，从而导致被拆迁人与第三人购房者的权利产生冲突。基于此，为了保障被拆迁人的合法权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同解释》”）特别赋予了被拆迁人可优先取得安置房屋的权益，即在满足法律规定条件的前提下，被拆迁人对安置房屋享有的优先权优先于购房人的期待物权。主要是因为在涉及拆迁房屋安置情形下，被拆迁人获得补偿安置的权利是基于所有权的调换，系拆迁人用特定化的回迁房屋对其进行安置，实质是拆迁人对房屋物权的延伸。因此管理人在依法审查被拆迁人身份、拆迁补偿安置协议，确定安置补偿房屋位置及用途特定后，将还建房屋登记至原拆迁户的名下属于合法行为。在此情形下，商品房消费者无法取得所购房屋所有权，但可在破产程序中对已缴纳的购房款依法优先受偿，并要求房地产企业承担违约责任。

但需注意的是，在2020年修订《商品房买卖合同解释》时，已经删除了被拆迁人优先权相关条款。鉴此，后续在破产实务中，各地法院如何认定被拆迁人优先权可能存在不同意见，尚需要进一步观察。