“烂尾楼”工程频现不仅使大量资金无法在市场上进行流通，也使银行等金融机构因大量借贷资金无法回收而造成不良资产增多，致使国家经济金融发展环境日益严峻。并且破产房企中涉及大量购房户和拆迁安置户、建材供应商和农民工等自身抗风险能力弱的主体，权益实现关乎生存的根本，如无法妥善处理极易引发社会矛盾，造成社会关注度高，维稳压力大。
房地产企业进入破产程序必然已达到严重资不抵债的情形，能够剩余的资产及核心资产仅为土地使用权和在建工程，此时若径直变卖资产，会因在建工程价值低、变现困难等因素导致资产价值贬损明显，且在交易过程中产生的高额税费亦会降低清偿率。但若能在破产程序中引入资金或招募建设工程企业完成项目续建，既可以保障购房人及拆迁户住房的需求，也能通过售卖房屋提升破产财产的价值，提高债权清偿率。因此，在房地产破产程序中完成“烂尾楼”项目续建不失为维护社会稳定，创造经济价值的最优选择。
一、破产重整中“烂尾楼”的续建方式
破产房企公司普遍存在资金需求大、建设周期长等问题，在政策收紧及市场环境的背景下，资产丧失流动性，致使债务违约。目前烂尾楼普遍面临的问题是资金短缺、项目建设违反土地、规划要求、开发商内部经营困境等，在破产重整程序中为解决上述问题主要衍生出以下三种续建方式。
（一）由股权投资人托管项目
在房企破产重整程序中，传统投资人以股权投资形式，收购股权并以股东身份参与后续偿债、项目续建等工作。此时续建项目由股权投资人托管，当股权投资人本身即为建设企业则可自行组建施工团队完成项目续建。这种模式下，对投资人的实力、经验要求较高，需要投资人详细了解房地产企业项目本身烂尾原因、调查前期施工管理、工程定价、工程索赔、质量维修等诸多问题，还要在此基础上关注债务规模，确定投资成本，做好后期工程预算。但对投资人来说前期梳理、可控的情况下，可把控整个项目工程后期的续建、运营销售，有利于整个项目的盘活和收益的实现。
例如在“河北融通房地产开发有限公司重整案“中，投资人本身即为工程管理公司，其通过股权收购，参与后续项目建设。投资人通过组建专业化房地产开发管理团队，选定符合条件的建设单位并签订建筑工程施工合同，完成了后续的工程建设。
（二）债权投资+建设工程企业续建
市场中的投资人不一定都拥有丰富的开发、运营经验，仅有资金方参与的情况下，就需要做好和建设方的协调、平衡。一般管理人会在重整过程中公开招募资金方，由投资人投入资金用于项目续建和项目管理，并由破产房企原施工企业或通过市场化方式招募建设企业共同垫资完成项目续建，最后再根据各方的投资收益需求在偿债方式方面做出平衡。
（三）由建设工程企业垫资完成项目续建
以建设工程企业垫资完成项目续建也是项目续建的常见方式之一，此时参与主体既可为“烂尾楼”项目原建设企业，也可以是破产程序中新招募的建设企业。相较而言，原建设企业垫资续建省去了项目的交割和衔接环节，能够有效的节省时间成本，而房企长时间烂尾的情况下，一般原建设企业都无法承担后续庞大的续建成本。因此，原续建单位可以为前期项目启动垫资，在项目符合预售条件的情况下，可以包销部分项目以实现资金回款，满足后续续建需求。但这种方式下，受市场、运营情况等诸多不确定因素的影响、制约，垫资款项回收和后续项目续建存在较大风险。没有一个方案是一招通吃的，具体项目的续建可根据项目实际现状打“组合拳”。
例如在“宣城市利华房地产优先公司重整案”中，续建项目由建设单位采取全额垫资模式完成，其中二期项目由原建设单位以现行规划完成续建；三期项目按照业经规划变更并经批准的施工图纸由新建设单位施工。工程价款在竣工验收合格后审计决算，并以其施工范围内的房屋优先受偿。
二、续建企业在破产程序中的权益保障方式
依照《企业破产法》及相关法律规定，破产企业在清偿有财产担保债权人债务后，以破产财产为限，按照债权性质及清偿顺位进行清偿。续建企业通过完成项目续建，实现房屋交付后，如何在破产程序中保障其权益？
（一）作为共益债务优先清偿
续建资金是为增加破产房企偿债资源、提高债权清偿率、为全体债权人的共同利益而发生，符合企业破产法及司法解释对共益债务的界定。由于该部分共益债务的投入提升了整体资产价值，共益债的债权人可与享有建设工程价款优先权、抵押权的债权人就债权清偿顺位和清偿资源方面进行协商做出一定让步，以实现各方权益的最大化。
（二）作为建设工程价款优先受偿权
根据民法典及建工司法解释，发包人未按约定支付价款的，承包人可催告发包人在合理期限内支付，逾期不支付的，可请求法院在其承建工程折价或者拍卖的价款范围内优先受偿。同时承包人应在合理期限内主张，最长不得超过应当给付之日起十八个月。建设工程优先受偿权是法定优先权，优先受偿的范围主要包括续建过程中产生的人工费、材料费、施工设备使用费、企业管理费、利润、规费、税金，不能优先受偿的逾期支付工程款产生的利息、违约金、损害赔偿。
那么共益债务和建设工程价款优先受偿权如何选择，从两个权益成立的时点来看，共益债务在重整程序中经债权人会议表决通过或法院认可后即可成立；而建设工程优先受偿权则以工程竣工验收合格，达到应付工程款条件才能主张，有明显的滞后性。从权益的实现来看，共益债务是以债务人财产随时清偿，建设工程优先受偿权以工程的变现价款优先受偿。那么最终的抉择就存在几个问题，究竟是债务人财产的范围更大、价值更高还是工程本身的价值更高，实现期限哪个更短，实现的可行性哪个更强，这需要根据具体项目情况来确定，本文不再展开论述。
（三）续建资金的清偿方式
在确定续建资金的性质后，需要面对的就是如何安排清偿方案，那么各案不同，拥有的偿债资源不同，得出的方案就会不一样。一般no166头号玩家官方网站手机版能看到的偿债资源无非是现金、股权、实物资产、财产权益。建工企业可根据自身的需求，根据偿债资源的实现程度、周期、投资收益等方面考虑，提出可行清偿方案，并在关键的节点制定监督和交割制度，以此实现债权的最终实现。
三、建工企业参与重整续建应当注意的事项
原建设单位续建的情况下，项目相关的事项仅需根据合同约定和工程实际建设情况与开发商进行确认，此处的提示更多的是针对新招募的续建方在参与重整时应当注意的相关事项。
1.针对续建工程做详细尽调。新续建方应当详细了解前期项目状况，对该项目前期工程质量、结算、维修责任划分、费用承担、人工工资等方面进行详细的调查和评估。
2.做好前后项目的衔接。与原施工单位在复工续建前就相关问题的解决达成一致意见，形成书面协议及交割文件，做好工程相关资料的交接和退场要求，以免续建过程中因争议事项而发生工期延误甚至无法开工的情形。
3.与开发商明确复工续建事项。在完成以上调查和交割后，新续建方需与开发商就续建工程量、范围、工程工期、质量标准以及续建成本、工程进度款的支付节点及条件等方面进行明确，以保障后续建设有明确可执行的约定。
4.严格控制续建资金，防范资金断裂风险。根据续建资金安排严格按照进度支付资金，控制续建工程成本，避免不必要的机器材料设备、人员务工费等成本的支出。积极配合债权人或投资人对使用资金制度及流程的监管。同时还需及时向开发商、管理人披露可能导致资金需求发生重大变化的事由，提前防范风险，以免后续建设再次陷入烂尾危机。
团队介绍
本所拥有青海省企业破产管理人一级资质，破产及重整业务是本所的核心业务之一。2013年，本所组建no166头号玩家官方网站手机版并购团队，为不同领域、区域、规模的客户提供了重整、和解、清算、庭外重组等方面的法律服务。
no166头号玩家官方网站手机版并购团队擅长办理企业重整、清算、破产债权代理等破产相关业务。近年来，本团队主要承办了青海省仅有的两件上市公司（青海贤成矿业股份有限公司、青海盐湖工业股份有限公司）重整案、青海省首例实质合并重整案、青海省首例房地产企业重整案、青海省首例企业清算转和解案等近30起重大案件。本团队在破产业务领域的法律服务，得到了客户的高度认可，取得了良好的社会效果，部分重整案件的成功承办，更是获得了政府的表彰。
团队微信及联系电话：18194569071
