金融证券丨浅析商业银行住房按揭贷款业务如何应对住房开发项目“烂尾潮”、“停贷潮”

律师分析：

在住房按揭贷款业务中，贷款银行、房地产开发商与购房者三者的基本法律关系如下图所示：

根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第四百六十五条规定的合同相对性原则，即“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力”，购房者与贷款银行签订的《按揭贷款合同》、购房者与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》属于两个不同的合同法律关系，按期交房属于《商品房买卖合同》约定的房地产开发商应当履行的合同义务而并非银行的义务，现房地产开发商停工、逾期交房、甚至烂尾，属于违反《商品房买卖合同》约定的违约行为，购房者应当依据《商品房买卖合同》向房地产开发商主张权利。

在房企楼盘停工、逾期交房、烂尾的情况下，除非贷款银行违反了《按揭贷款合同》的约定致使购房者有权停止还贷，否则购房者无权向贷款银行主张停止还贷、追究银行违约责任等权利。

如果购房者想要改变《按揭贷款合同》约定的还款方式，比如将“按月支付”改为“暂停按月支付，直至楼盘复工或交房以后再恢复按月还款”，这在法律上属于对合同内容的变更，根据《民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，购房者如欲变更《按揭贷款合同》约定的还款方式，应当事先与贷款银行进行协商，征得银行同意后，才能对合同内容进行变更，否则未经银行同意，购房者随意变更《按揭贷款合同》约定的还款方式、停止还贷，对贷款银行可能构成违约以及产生相应的违约责任。

律师分析：

贷款银行违规将住房按揭贷款资金划入非监管账户可能产生民事责任和行政责任。

根据《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），“购房者缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户”，“监管账户中监管额度内的资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。”

上述规定要求商品房预售资金专户专存、专款专用，商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户，商品房预售资金必须用于有关项目建设。但在实践中，如贷款银行违反法律规定，违规将按揭贷款资金划入非监管账户，将会产生什么法律后果呢？

根据广东省高级人民法院作出的案号为(2018)粤民申7516号《招商银行股份有限公司惠州分行、黄某某金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》，广东省高级人民法院认为，“本案的主要争议焦点为黄某某是否应依约向招行惠州分行偿还借款本金及利息”，“招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄某某从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄某某已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄某某仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。”

从上述案例可见，法院认为贷款银行作为专业的住房按揭贷款发放机构，其对于政府部门关于预售房按揭贷款应当存入监管账户、专款专用的规定以及违规发放贷款可能引发的不良后果应当明知，如果贷款银行违规将按揭贷款资金划入非监管账户，在商品房项目发生停工、烂尾的情况下，可以据此认定贷款银行在《按揭贷款合同》的履行过程中存在主观过错，购房者在这种情况下要求停止还贷可能会被法院认定为具有正当理由，从而得到法院的支持。

《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定，“市、县住房和城乡建设部门要切实履行商品房预售资金监管职责，制定商品房预售资金监管实施细则和三方监管协议文本，督促检查商品房预售资金监管实施情况。人民银行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。市、县住房和城乡建设部门以及人民银行分支机构、银保监部门发现违法违规行为的，要及时进行处罚。”

《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）规定，“住房和城乡建设主管部门、商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。”

2020年10月30日西宁市住房保障和房产管理局下发《关于进一步规范商品房销售管理的通知》，“商业银行不按期、不及时将购房者获得的住房消费贷款资金划转至监管专户、擅自批准房地产开发企业使用专用账户内款项的,市住房保障房产局告知监管银行上一级主管部门,令其改正和追回流失款项。对拒不改正或情节严重的,将撤销其监管银行资格,并由其承担相关责任。”

律师分析：

房地产开发商与购房者签订的《商品房预售合同》通常会约定如开发商逾期交付房屋超过一定期限，购房者有权解除合同。在房地产开发项目停工、烂尾、逾期交房的情况下，购房者根据此条约定行使合同解除权，通常会得到法院支持。

《商品房预售合同》解除后，购房者能否主张其与贷款银行签订的《按揭贷款合同》也随之解除？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”另参考最高院作出的（2017）最高法民终683号民事判决书，最高院认为“案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应予解除，理由如下：《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：‘因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。’据此，在《商品房预售合同》解除的情况下，王某某从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现，王某某请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的，应予支持。”

如贷款合同被解除，对于已经发放的贷款，银行应向谁追回呢？是购房者，还是开发商？

在最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例：中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王某某等三人及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案（案号：（2019）最高法民再245号）中，最高院认为：

律师建议：

根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，“商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房者没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。”

银行在开展住房按揭贷款业务时，在发放贷款前，应加强风控管理，严格审批贷款资质和条件，对不符合要求的住房按揭贷款申请拒绝发放贷款。此外，在选择合作的房地产开发商和房地产开发项目时，应当严格审查房地产企业资质、信用和项目质量，尤其是在“烂尾潮”、多数房企“暴雷”的这种特殊时期，应当尽量选择较为优质的房地产开发项目以及运营效率高、资产质量好、抗风险能力较强的房地产企业。对于个别风险已经暴露的房地产企业以及存在延期交付情况的住房开发项目，应当及时止损，严格控制贷款规模，对于存在违约情形的，应当及时采取财产保全措施，符合条件的，应当及时提起诉讼维护自身权益。

在住房开发项目、商品房预售资金监管渐趋严格的背景下，银行办理住房按揭贷款业务时，应当依法依规办理，不得违规将按揭贷款资金划入非监管账户，否则根据上述“问题二”的分析，可能会被法院认定为“银行在签订和履行贷款合同的过程中存在过错，购房者强制停贷的要求成立，开发商交房前，购房者有权不还贷”，还可能给银行带来行政处罚的不良后果。

此外，从“保交楼、保民生、保稳定”的政策要求来看，商品房预售资金监管银行的地位至关重要、责任重大。如果商品房预售资金监管不到位，开发商就会挪用预售监管资金使得项目资金链断裂、楼盘烂尾，进而引发开发商、银行、购房者之间的多重纠纷，因此，监管银行应当依法依规开展商品房预售资金监管业务，严格执行银行与住建部门、房地产开发商签署的商品房预售资金监管三方协议，履行好预售资金的监管责任。《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定，“商业银行违反预售资金三方监管协议，未经所在市、县住房和城乡建设部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任”，“商业银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与地方住房和城乡建设部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知市、县住房和城乡建设部门”，“违反本意见相关规定的商业银行，不能继续作为监管银行”，据此，如预售资金监管行失职，可能面临被要求追回资金、被取消监管行资格等行政责任。

银行应当密切关注合作房地产开发企业和楼盘情况，在出现住房开发项目“烂尾”、住房按揭贷款较大规模逾期的苗头时，银行应当及时对存在烂尾风险的住房开发项目进行排查和摸底，盘点烂尾风险楼盘涉及的逾期按揭贷款规模和比例，以便银行对总体风险有整体的认知度，再根据排查情况，及时制定应对方案，采取应对措施，把控风险。

2022年7月14日，银保监会有关部门负责人针对多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件作出回应：“最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于‘保交楼’，对此银保监会高度重视。下一步工作中，银保监会将继续贯彻落实好党中央、国务院决策部署，坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、稳定性，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进‘保交楼、保民生、保稳定’工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。”

“烂尾潮”“停贷潮”带来的社会影响较大、涉及面广，对此，银行应当积极关注政府、银保监会、人行等相关行政机关出台的政策举措，在监管部门的引导与支持下，妥善应对和处理相关风险和问题，逐步走出难关。